Vertriebsmeldung, 16. Januar 2020:

Fragen interessierter Vertriebspartner an Glenfield Capital 

Wer gilt generell als Käufer der Immobilien? Fragen Sie, wer die Immobilie beim Verkauf letztendlich kauft? 

Glenfield: Je nach Objekt und Standort gibt es einen umfangreichen Käuferpool für die von uns zu veräußernden Vermögenswerte, der von lokalen Privatgruppen bis hin zu nationalen und institutionellen Käufern reicht. 

Ist ein Ankaufsfaktor von 13,1 angesichts des prosperierenden Marktumfeldes noch realistisch? 

Glenfield: Deutsche Immobilienfonds beispielsweise mussten in den letzten Jahren deutlich höhere Faktoren in Kauf nehmen. Ein Faktor von 13,1 entspricht aus meiner Sicht einer Cap-Rate von 7,6 % und ja, es gibt Objekte zu dieser Cap-Rate. Auf Basis der Renditeerwartungen des Fonds streben wir jedoch Objekte an, die sich oberhalb einer Cap-Rate von 8 % (Faktor +/- 12) stabilisieren werden. Selbst in diesem „prosperierenden Marktumfeld“ sind mehrere dieser Objekte verfügbar, und Glenfield verfügt über das entsprechende Fachwissen und die entsprechenden Branchenbeziehungen, um Objekte zu finden, die den Zielen des Fonds entsprechen. 

Hinsichtlich der Darlehen sind keine laufenden Tilgungszahlungen zu leisten. Ist eine solche Vereinbarung mit den Banken derzeit problemlos möglich, obwohl laufende Mieteinnahmen generiert werden? Tolerieren die Banken Auszahlungen ohne mindestens gleichzeitige Kapitalrückzahlungen? 

Glenfield: Wir beobachten den Schuldenmarkt ständig, da er zeitweise sehr flüssig sein kann. Bei einem herkömmlichen 65-70%igen Leveraged Loan (Darlehenshebel) ist es üblich, nur 18 bis 36 Monate Zinsen zu erhalten. Da der Leverage des AIF-Portfolios auf 60 % begrenzt ist, gehen wir davon aus, dass unser anfänglicher Darlehenshebel bei Abschluss < 60 % betragen wird. Im heutigen wirtschaftlichen Umfeld und mit den konservativen Leverage-Anforderungen des AIF gehen wir davon aus, dass viele Kreditgeber für längerfristige Darlehen mit ausschließlichem Zinsanspruch empfänglich sein werden. 

Während der Darlehenslaufzeit sollen ca. 23,7% des Kaufpreises zusätzlich in die Instandhaltung und Entwicklung der erworbenen Objekte sowie in die Verbesserung der Mieterstruktur investiert werden. Werden diese Maßnahmen durch das sukzessive steigende Fremdkapital oder auch z.B. durch die Mieteinnahmen finanziert? 

Glenfield: Wir werden vor dem Erwerb ein Budget für die absehbaren Investitionen (Renovationen, Vermietungskosten, Gebäudeunterhalt) erstellen. Es ist zu erwarten, dass der Großteil dieser Kosten durch zusätzliche Darlehenseinnahmen gedeckt wird, weshalb ich oben erwähnt habe, dass wir bei der Akquisition einen Leverage von < 60% erwarten. Allerdings können zusätzliche Kosten entstehen, weshalb wir in allen unseren Partnerschaften Rücklagen bilden. Glenfield bildet typischerweise bei Abschluss eine Rücklage und finanziert danach aus den monatlichen Einnahmen. 

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